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Les appels de fonds en VEFA
VEFA définition
Qu'est ce que la VEFA ?
Pour mémoire, un bien immobilier acheté en VEFA correspond à un bien qui n’est pas encore construit et que vous achetez sur plan.
Achat immobilier ancien versus immobilier neuf
Quand vous acheter un bien immobilier existant ou dans l’immobilier ancien, vous payez son prix, on vous remet les clés, vous en devenez propriétaire et vous pouvez emménager.
Quand vous effectuez un achat en VEFA, que ce soit un appartement en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) ou une maison en CCMI, le promoteur immobilier ou le constructeur de maison, c’est à dire le vendeur, reste le propriétaire jusqu’à l’achèvement des travaux de construction.
Echéancier appel de fonds VEFA
Pour financer les étapes de la construction dans une vente en VEFA, acheter les matériaux et pouvoir démarrer le chantier, l’acheteur verse au promoteur de l’argent selon un échéancier de paiements échelonnés, qui donnent lieu à des appels de fonds et des bons de décaissements selon des règles précises encadres par la loi et une grille réglementaire.
Appels de fonds
Comment ça marche ?
Le paiement de votre bien immobilier sur plan est encadré par la loi tout comme la vente en VEFA de manière générale. Les textes du Code de la Construction prévoient en effet un pourcentage (%) maximum du prix convenu qu’un constructeur en VEFA peut réclamer aux différents stades d’avancement des travaux lors d’un achat en VEFA.
- 35 % à l’achèvement des fondations
- 70 % une fois la mise hors d’eau, c’est-à-dire une fois les toitures posées
- 95 % une fois la construction achevée
- 100 % une fois la livraison effectuée, les clés remises au nouveau propriétaire et le logement conforme à ce qui avait été prévu par le contrat de vente et la notice descriptive
Astuces : suivez bien ces règles pour ne pas procéder au décaissement des appels de fonds trop tôt…ET pour vous assurer que vous serez prêt à donner l’accord à votre banque pour décaisser les fonds le moment venu.
Retard de paiement
Quelles conséquence ?
Si vous ne réglez pas dans les 15 jours, vous vous exposez à des pénalités de retard de 1% ou pire à la rupture automatique du contrat de vente si cela a été prévu dans l’une des clauses du contrat.
Dans ce cas de figure extrême, vous devrez verser 10% du prix de vente en tant qu’indemnité.
Appels de fonds
Décaissement des fonds
Dans l’ordre de décaissement des fonds, c’est bien entendu d’abord votre apport personnel qui sera utilisé puis les montants des prêts aidés comme le PTZ et enfin le prêt bancaire classique, ceci afin que vous ayez le moins d’intérêts possibles à payer.
Les règlements interviennent soit par virement bancaire soit par chèque classique, à l’exception du tout dernier appel de fond à la livraison de votre logement qui doit être réglé par virement bancaire ou chèque de banque seulement.
Tout appel de fond qui s’effectue en dehors des règles du Code de la Construction est illégal. Par exemple si votre promoteur fait un appel de fonds pour les 70% du montant restant dû après la visite des cloisons alors que le bâtiment n’est pas encore hors d’eau et hors d’air, il est hors-la-loi.
Il est donc important que vous « suiviez » aussi visuellement l’avancée de la construction de votre programme immobilier.
1er appel de fonds
1er appel de fonds
Quand vous signez le contrat de réservation, on vous remet un échéancier prévisionnel des appels de fonds prévus. Cet échéancier est important à double titre car :
- Il vous permet d’être prêt au moment de l’appel de fonds pour contacter votre banque et autoriser à effectuer le virement ou décaisser la somme. A signaler, les fonds ne passent pas par votre compte bancaire mais la banque débloque les fonds directement au promoteur.
- L’échéancier constitue également un outil pour votre banque ou votre établissement financier pour calculer le coût de votre crédit au fur et à mesure de l’avancée de la construction.
Les appels de fonds vous sont envoyés soit par le notaire du promoteur soit par ce dernier directement.
Selon les clauses contenues dans votre contrat de prêt, vous pourrez choisir soit de régler les intérêts intercalaires chaque mois, soit de les payer à l’issue de la construction en une seule fois.
Toujours au moment de la signature du contrat de réservation, le promoteur effectuera le premier appel de fonds qui sera de 0, 2 ou 5% du montant du bien que vous achetez. Ce montant est communément connu sous le nom de dépôt de garantie.
0% si la signature du contrat de vente intervient dans plus de 2 ans
2% du prix de vente si la signature du contrat de vente intervient entre 1 et 2 ans
5% du prix de vente si la signature du contrat de vente intervient sous moins d’1 an.
Appels de fonds
Appels intermédiaires
A mesure de l’avancée de la construction, deux appels de fonds significatifs ont lieu à partir du moment où le bâtiment en construction est mis «hors d eau » puis« hors d’air ».
Le promoteur peut demander jusqu’à 70% du prix du bien à partir du moment où le bâtiment est étanche à l’eau, donc quand les vitres ont été posées, la toiture et que l’eau ne peut plus créer de dégâts matériels.
ATTENTION : à la visite des cloisons, si le bâtiment, comme souvent, n’est pas étanche à l’eau parce que les fenêtres par exemple n’ont pas été posées, le promoteur ne pourra pas effectuer d’appel de fonds à ce moment là.
Le second appel de fond intermédiaire intervient quand la construction est achevée et vous en serez à ce moment là à 95% du prix de vente. La pré-livraison déclenche souvent cet appel de fonds, le logement étant achevé.
Dernier appel de fonds
Dernier appel de fonds
Dans la pratique, le promoteur reçoit une attestation de la part du maitre d’ouvrage qui confirme le bon avancement des travaux sur le chantier. Suite à cette attestation, le promoteur peut déclencher l’appel de fond qui correspond à l’étape du bâtiment mis hors d’eau, hors d’air ou livraison du bâtiment.
Ce dernier appel de fonds peut créer des discordes au moment de a livraison et remise des clés.
En effet s’il y a eu retard de livraison, malfaçons, vices apparents, vices cachés, non conformités ou si le bien dans le pire des scénarios n’est pas habitable, il est alors tentant de refuser de payer les 5% du montant restant dû au promoteur.
Si vous refusez de payer, le promoteur peut en retour refuser de vous remettre les clés de votre logement SAUF dans des cas extrêmes :
Soit le bien n’est pas habitable en l’état. Cela peut être le cas s’il y a eu des fuites d’eau ou inondation ayant engendré des dégâts tels que le logement est devenu insalubre.
Soit le bien présente des non conformités importantes comme le non respect du plan signé ou bien les dispositions de la notice descriptive n’ont pas été respectées.
Rappelez-vous que vous disposez de garanties financières dans un achat en VEFA comme la garantie de parfait achèvement, la garantie décennale, que vous pouvez actionner après la livraison en cas de malfaçons.
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