SÉCURISEZ
Sécurisez
Sécurisez les documents contractuels
Un achat immobilier, que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf, implique nécessairement des engagements contractuels entre les parties. En l’espèce entre l’acquéreur, vous, et le vendeur, le promoteur immobilier ou le constructeur de maison.
Différents documents juridiques passeront entre vos mains, certains plus importants que d’autres, mais tous exigeants votre entière attention.
Vous devrez passer du temps à ce sujet, sur ces documents, notamment durant 3 étapes clés du processus d’achat de votre logement en VEFA. On ne saurait que vous recommander de vous faire conseiller.
Etape 1
Le contrat de réservation
L’étape de la réservation consiste à vous engager avec le promoteur à acheter tel ou tel lot dans le programme immobilier choisi. En retour, le promoteur s’engage à ne plus proposer ce lot à la vente.
Les premiers documents que vous aurez entre les mains seront précisément ceux qui vous engagent à acheter le logement que vous avez repéré. Ils fixent les termes de cette Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) à savoir :
- Le contrat de réservation du lot
- La notice descriptive détaillée des prestations qui seront fournies par le promoteur
- Les plans du lot que vous avez choisi et place de parking ou box, voire une cave même si elles se font rares dans les constructions neuves
Le contrat de réservation est un document important qui fixe les modalités de vente entre le promoteur immobilier et vous acquéreur.
Le contrat de réservation doit contenir des clauses permettant de vous protéger en tant qu’acquéreur notamment dans les cas suivants :
- en cas de rétractation,
- en cas de refus de prêt par les établissements bancaires que vous avez sollicités et
- dans divers autres cas qu’il conviendra impérativement de couvrir.
Jeter donc un œil sur notre article dédié au contrat de réservation.
L’importance de la notice descriptive détaillée
Son nom peut sembler désuet au néophyte. Toutefois, la notice descriptive s’avère être un document extrêmement important dans le cadre de la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), qu’il faut impérativement savoir décrypter, et je dirais même « éplucher » avec grand soin.
En effet, la notice descriptive a pour objectif de décrire le niveau et la qualité des prestations prévues. C’est aussi cette notice descriptive détaillée dont il faudra impérativement vous munir lors de la visite des cloisons, visite pré-livraison et la livraison, afin de comparer les prestations prévues à celles effectivement livrées.
C’est également sur la base de la notice descriptive qu’en cas de non conformité du logement avec les prestations décrites, l’acquéreur pourra engager la responsabilité contractuelle du promoteur fondée sur l’article 1147 du Code Civil.
Il s’agit là d’un petite Bible de l’acheteur en VEFA pour vérifier la conformité de votre futur logement, et cela à plusieurs stades de la construction de votre logement sur plan.
Son importance requiert qu’elle soit signée par les deux parties tout comme le contrat de réservation et les plans du logement.
Inutile de vous plaindre si à la livraison la façade de votre bâtiment est bleue au lieu de beige sur les plaquettes commerciales. En effet, en cas de litige, seule la notice descriptive lie les parties de manière contractuelle.
C’est pour cela qu’il ne faut pas vous fier aux documents publicitaires ou à la documentation commerciale et marketing et aux jolies photos mais plutôt concentrer votre attention sur cette fameuse notice descriptive beaucoup moins sexy !
Vous trouverez un modèle de notice descriptive disponible ici.
Les plans du logement
Les plans du logement ainsi que ceux du parking ou box, et éventuellement de la cave, devront eux aussi être signés.
Etape 2
Les demandes de Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA)
Pour mémoire, l’acquéreur peut demander un certain nombre de modifications du plan promoteur initial sur devis. Il s’agit des demandes de TMA.
L’acquéreur dispose en général d’un mois après la signature du contrat de réservation pour formuler ses demandes de modifications auprès du promoteur. Dans la pratique, le promoteur accepte souvent d’étendre ce délai, surtout si la construction n’a pas encore démarrée.
Ses demandes de modifications peuvent intervenir sous réserve que certaines conditions soient remplies. L’une d’entre elle consiste à signer un contrat de travaux modificatifs acquéreur avec le promoteur. Les plans initiaux et les nouveaux plans modifiés seront ensuite annexés.
En pratique, la signature de ce contrat peut intervenir avant ou après la signature de l‘acte authentique chez le notaire selon votre rapidité à identifier vos travaux modificatifs et la rapidité d’exécution du promoteur à vous proposer un devis correspondant à vos demandes de modifications du plan initial.
Nous avons déniché un exemple disponible sur Internet de fiche de contrat travaux modificatifs acquéreurs à laquelle vous pouvez jeter un œil.
Toute demande de travaux modificatifs donne lieu à un devis réalisé par le promoteur. Vous êtes ensuite libre d’accepter tout ou partie de ce devis, selon votre budget. Nous vous encourageons également vivement à le négocier, ce que peu d’acheteurs osent faire.
Etape 3
Signer le contrat de vente ou Acte Authentique
La signature du contrat de vente chez le notaire peut parfois prendre plusieurs mois après la signature du contrat de réservation. Nous avons vu même jusqu’à 1 an chez certains de nos clients.
Le notaire du promoteur – si vous avez accepté de prendre le même – ou bien votre propre notaire va vous adresser un exemplaire de l’acte de vente par courrier recommandé avec A/R au moins 1 mois avant la signature afin que vous disposiez du temps nécessaire à son étude.
Il est très important à ce stade de comparer les dispositions contenues dans le contrat de réservation avec le contrat de vente afin de vous assurer qu’il n’y ait pas de surprise.
La surprise classique est le changement de la date de livraison que nous détaillons dans notre article dédié au contrat de vente.
Cette signature peut s’effectuer en l’étude du notaire ou bien à distance avec les moyens technologiques modernes de signature électronique.
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